Holland-Immobilien - so
funktioniert das Steuersparmodell
1. Wie unterscheidet sich eine Holland-Immobilie steuerlich von einer Deutschland-Immobilie?
Der in Deutschland wohnende Eigentümer unterliegt mit seinen Gewinnen aus einer Holland-Immobilie der unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland sowie der beschränkten Steuerpflicht in den Niederlanden. Das deutsch-niederländische Doppelbesteuerungsabkommen schränkt das deutsche Besteuerungsrecht jedoch ein und bestimmt, dass Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen nur in dem Staat besteuert werden dürfen, in dem sich das Vermögen befindet, hier also in den Niederlanden. Die Einkünfte werden daher in Deutschland von der Besteuerung freigestellt. Sie sind jedoch bei der Ermittlung des Steuersatzes, mit dem die übrigen deutschen Einkünfte zu versteuern sind, zu berücksichtigen (Progressionsvorbehalt).
2. Worin liegt der steuerliche Vorteil einer Holland-Immobilie?
Unterschreitet der holländische Steuersatz den für den Eigentümer maßgeblichen deutschen Steuersatz, führt eine Holland-Immobilie zu einer Steuerersparnis. Überschreiten die Gewinne den holländischen Grundfreibetrag nicht, bleiben sie in Holland steuerfrei und wirken sich steuerlich nur im Rahmen des deutschen Progressionsvorbehalts aus.
3. Welche steuerlichen Auswirkungen haben Verluste aus einer Holland-Immobilie?
Verluste sind nach dem deutsch-niederländischen Doppelbesteuerungsabkommen ebenso aus der deutschen Besteuerungslage auszunehmen wie Gewinne. Verluste bleiben daher ohne Auswirkung auf die deutsche Steuerschuld des Eigentümers. Sie wirken sich auch nicht im Rahmen eines "negativen Progressionsvorbehalts" aus.
4. Sind Reisekosten zur Verwaltung einer Holland-Immobilie steuerlich zu berücksichtigen?
Die Reisekosten sind in Deutschland nicht abzugsfähig, da nach dem deutsch-niederländischen Doppelbesteuerungsabkommen die Einkünfte insgesamt aus der deutschen Besteuerungsgrundlage ausgenommen sind. Die Reisekosten können jedoch in Holland abgezogen werden.
5. Was gilt, wenn bei der Veräußerung der Holland-Immobilie ein Gewinn erzielt wird?
Das deutsch-niederländische Doppelbesteuerungsabkommen weist die Besteuerung von Veräußerungseinkünften aus unbeweglichem Vermögen - ebenso wie die Besteuerung von laufenden Einkünften - ausschließlich dem Belegenheitsstaat zu, hier also den Niederlanden. Zu den Einkünften aus unbeweglichem Vermögen zählen ausdrücklich auch Spekulationsgewinne. Die Einkünfte unterliegen in den Niederlanden nicht der Besteuerung. Der Veräußerungsgewinn bleibt daher in den Niederlanden steuerfrei, wirkt sich jedoch im Rahmen des deutschen Progressionsvorbehalts aus. Das heisst: Ist der Veräußerungsgewinn nach deutschen Maßstäben steuerpflichtig, so fällt er unter den Progressionsvorbehalt; also fallen unter den Progressionsvorbehalt alle Veräußerungsgewinne im Rahmen gewerblicher Einkünfte und Veräußerungsgewinne im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung vor Ablauf der 10jährigen Spekulationsfrist.
6. Welche Buchführungs- und Steuererklärungspflichten bestehen in den Niederlanden?
Der Eigentümer einer Holland-Immobilie ist zur Abgabe einer Steuererklärung in den Niederlanden verpflichtet.
Für die Ermittlung der Einkünfte genügt eine Einnahmen-Überschussrechnung.
7. Welche steuerlichen Auswirkungen hat ein "Holland-Fonds" für den Anleger?
Ein Holland-Fonds ist ein - meist als GmbH & Co. KG konzipierter - geschlossener Immobilienfonds, der in niederländische Immobilien investiert.
Ein solcher Fonds wird im niederländischem Steuerrecht als "transparent" behandelt. Das heißt: Der Anleger wird mit seinen Einkünften so behandelt, als wäre er Eigentümer einer niederländischen Immobilie. Es gelten also die vorstehenden Ausführungen über die steuerlichen Auswirkungen einer Holland-Immobilie eines deutschen Eigentümers auch für den deutschen Anleger, der sich an einem Holland-Fonds beteiligt.
GENSCH - Anwaltsbüro für niederländisches Recht.