Grundpfandrechte an niederländischen Grundstücken - Gestaltungshinweise

Überblick

- In den Niederlanden kann ein Grundpfandrecht nur als Hypothek bestellt werden, nicht dagegen als Grundschuld.

- Der Hypothekengläubiger kann seine Rechtsstellung durch verschiedene Sondervereinbarungen verstärken.

1. Hypothekformen

Es gibt 2 Hypothekformen: Festhypothek und Bankhypothek.

Die Festhypothek (vaste hypotheek) wird als Sicherheit für eine bestimmte Forderung bestellt. Sie erlischt, wenn die Forderung zurückgezahlt ist.

Die Bankhypothek (bankhypotheek oder krediethypotheek) sichert gegenwärtige und zukünftige Forderungen bis zu einer in der Bestellungsurkunde genannten Höchstgrenze. Die Bankhypothek erlischt nicht mit Rückzahlung der Forderung, sondern erst dann, wenn ihre Eintragung im Register gelöscht ist.

2. Sondervereinbarungen

Vier Sondervereinbarungen zur Hypothek sind möglich:

- Mietvereinbarung,

- Veränderungssperre,

- Verwaltungsvereinbarung,

- Ausschluss des Wegnahmerechts.

Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Sondervereinbarung ist notarielle Beurkundung und Eintragung im Grundbuch.

Die möglichen Sondervereinbarungen haben im einzelnen folgenden Inhalt:

a) Mietvereinbarung

Durch eine Mietvereinbarung (huurbeding, Art. 3:264 BW) können die Rechte des Hypothekengläubigers wie folgt erweitert werden:

- Vermietung oder Verpachtung des Beleihungsobjekts sind nur mit Zustimmung des Hypothekengläubigers zulässig;

- Vermietung oder Verpachtung des Beleihungsobjekts für eine bestimmte Zeit oder zu bestimmten Bedingungen ist unzulässig;

- Abtretung oder Verpfändung der Miet- oder Pachtzinsforderung ist verboten;

- Annahme von Mietvorauszahlungen ist verboten.

Eine Mietvereinbarung berührt bereits bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse nicht.

Der Hypothekengläubiger kann Rechtsgeschäfte, die im Widerspruch zu der Mietvereinbarung vorgenommen worden sind, anfechten. Die Anfechtung hat die Wirkung, dass der Mieter oder Pächter vom Hypothekenschuldner nicht mehr Erfüllung des Vertrags verlangen kann, sondern nur noch Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Gegenüber dem Mieter von Wohnraum kann die Mietvereinbarung allerdings nur mit Genehmigung des Gerichts geltend gemacht werden.

b) Veränderungssperre

Bei einer Veränderungssperre (niet-wijzigingsbeding, Art. 3:265 BW) ist es dem Hypothekenschuldner verboten, das Beleihungsobjekt ohne Zustimmung des Hypothekengläubigers umzugestalten.

c) Verwaltungsvereinbarung

Mit einer Verwaltungsvereinbarung (beheersbeding, Art. 3:267 BW) erwirbt der Hypothekengläubiger das Recht, die Verwaltung des Beleihungsobjekts unter der Vorausetzung zu übernehmen, dass

- der Hypothekenschuldner seine Verpflichtungen gegenüber dem Hypothekengläubiger erheblich verletzt hat und

- das Gericht den Hypothekengläubiger zur Übernahme der Verwaltung ermächtigt hat.

Eine Sonderform der Verwaltungsvereinbarung ist die sog. Räumungsvereinbarung. Sie berechtigt den Hypothekengläubiger, die Räumung des Beleihungsobjekts durch den Hypothekenschuldner zu verlangen.

d) Ausschluss des Wegnahmerechts

Der Ausschluss des Wegnahmerechts (beding ter voorkoming van het wegneemrecht, Art. 3:266 BW) ist ein Verzicht des Hypothekenschuldners, Einrichtungen und bauliche Anlagen, die er nach Bestellung der Hypothek an dem Beleihungsobjekt angebracht bzw. vorgenommen hat, wegzunehmen.

3. Durchsetzung der Hypothek

Der Hypothekengläubiger hat folgende Möglichkeiten:

- Der Hypothekengläubiger kann das Grundstück zwangsversteigern lassen, ohne dass es einer dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung bedarf.

- Neben der Zwangsversteigerung ist auch freihändiger Verkauf des mit der Hypothek belasteten Grundstücks mit Zustimmung des Gerichts möglich.

GENSCH - Anwaltsbüro für niederländisches Recht.

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